在降低首付、放開(kāi)限購(gòu)限售的同時(shí)，多地落實(shí)差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，多地首套房貸利率下調(diào)至4.25%。

亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 攝影/賈瓊

以100萬(wàn)元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例：在利率調(diào)整前，首套個(gè)人住房lpr為4.6%，此時(shí)月供額為5126.44元。利率調(diào)整后，首套房貸款利率*4.25%，此時(shí)月供額為4919.4元。以此計(jì)算，月供額減少了約207元，貸款總利息減少約7.45萬(wàn)元。

截至目前，至少包括新疆、青海西寧、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江蘇蘇州、天津、河南鄭州、山東青島、山東濟(jì)南、內(nèi)蒙古呼和浩特、河北唐山、江蘇南通、廣東惠州等地的首套房貸利率降至4.25%。

首套房房貸利率低至4.25%

5月15日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布差別化住房信貸政策，提出首套房貸款利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，各地可因城施策；

5月20日，*一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，一年期LPR維持3.70%不變；五年期LPR下調(diào)至4.45%，此前為4.6%。

疊加此前政策，多地首套房房貸利率低至4.25%，創(chuàng)下近十年來(lái)的利率水平低點(diǎn)，樓市有望加速回暖。

分析認(rèn)為，整體來(lái)看，首套房貸款利率下調(diào)，可以減輕購(gòu)房者的還款壓力，一定程度上有利于緩解觀望情緒，提升購(gòu)房意愿，雖然短期內(nèi)政策效應(yīng)可能尚不顯著，但是長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程將會(huì)加速，尤其是下半年市場(chǎng)有望加速回升。

此外，專家指出，各地對(duì)于一手房和二手房、首套房和二套房、小戶型和大戶型、限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)區(qū)、普通家庭和多孩家庭、普通市民和新市民等都會(huì)形成不同的利率政策。即便是相同的條件，不同銀行甚至不同銀行網(wǎng)點(diǎn)也會(huì)有不同的貸款利率區(qū)別，這都是需要注意的地方。當(dāng)然房貸利率的政策，有時(shí)候也會(huì)因?yàn)?a target="_blank" style="margin: 0px; padding: 0px; text-decoration-line: none; color: rgb(72, 90, 144);">房地產(chǎn)其他政策的變動(dòng)而變動(dòng)。比如說(shuō)，有些城市為了鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求，會(huì)有明確規(guī)定，即償還了首套房的房貸，那么就可以不執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而改為執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。此時(shí)若是認(rèn)購(gòu)第二套房的時(shí)候，就可以享受首套房的政策，即可享受到首套房的極低利率。換言之，低利率也會(huì)因各地的購(gòu)房政策調(diào)整而調(diào)整。對(duì)于這種差異，需要購(gòu)房者自己結(jié)合實(shí)際來(lái)甄別。

多地購(gòu)房政策層層松綁

6月初以來(lái)，各地密集出臺(tái)多項(xiàng)購(gòu)房新政?！敖档唾?gòu)房首付比例”“加大公積金購(gòu)房支持力度”“下調(diào)房貸利率”“契稅先繳后補(bǔ)”“發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼”等一系列舉措，都在一定程度上起到促活市場(chǎng)的作用。

備受關(guān)注的一線城市中，北京提出，堅(jiān)持“房住不炒”，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期；上海則提出，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

在信貸政策支持方面，青海、河南、貴州、吉林等明確提出降低首付比例，其中，河南明確提出，在不限購(gòu)城市*購(gòu)普通住房商業(yè)性貸款首付比例可降至二成。貴州還提出，適當(dāng)降低購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例。吉林也表示，對(duì)有一套房并已結(jié)清貸款、再次購(gòu)買(mǎi)普通住房，按首套房貸政策執(zhí)行；*公積金貸款首付比例為二成，*貸款結(jié)清后可再次申請(qǐng)公積金貸款，*首付比例為三成。新疆則提出，二手房公積金貸款首付比例降至二成。

在房貸利率方面，河北、吉林、新疆均明確提出，對(duì)首套房商業(yè)性貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。黑龍江也提出，調(diào)整首套房商業(yè)性貸款利率下限。

另外，貴州、安徽、青海、新疆、浙江均提出提高住房公積金貸款額度。

此外，河南還提出，各地采取發(fā)放購(gòu)房券、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等方式，支持人才購(gòu)房落戶和城鄉(xiāng)居民合理住房需求；四川提出，對(duì)引進(jìn)人才、二孩三孩家庭、農(nóng)民工等購(gòu)買(mǎi)商品住房給予適當(dāng)支持；云南提出，加大對(duì)新市民購(gòu)房支持力度；新疆還調(diào)整了二手房交易稅，納稅人可自行按交易價(jià)格1%或交易價(jià)差額20%申報(bào)個(gè)人所得稅。

除了購(gòu)房支持政策，多地還提出對(duì)房企的支持政策。如上海提出，允許延期或分期繳付土地出讓價(jià)款；優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。河北、安徽、四川、新疆、甘肅均提出支持房企合理貸款需求；吉林、云南、甘肅、新疆、寧夏均提出優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管方面的措施。

對(duì)于接下來(lái)的政策預(yù)期，專家認(rèn)為，樓市政策空間將會(huì)變小，因?yàn)楹芏喑鞘邢拶?gòu)、限售等方面都已經(jīng)大幅松綁了，包括公積金政策、房貸政策、購(gòu)房補(bǔ)貼等，甚至一些地方政府該出的政策基本出完了。未來(lái)強(qiáng)二線城市還有空間繼續(xù)放松，包括房貸首付比例和利率下調(diào)等，另外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的融資松綁空間還比較大。

專家：6月到10月是購(gòu)房好時(shí)機(jī)

許多潛在的購(gòu)房人都擔(dān)心，逐漸放寬的調(diào)控政策會(huì)影響到房?jī)r(jià)走勢(shì)。那么，今年是否該考慮出手買(mǎi)房、買(mǎi)哪里更合適就成了大家最關(guān)心的話題。

日前，在某節(jié)目中，就有多位專家就當(dāng)下購(gòu)房者最關(guān)心的多個(gè)買(mǎi)房問(wèn)題進(jìn)行討論，包括2022年房地產(chǎn)走勢(shì)如何、應(yīng)該何時(shí)“上車”、年輕人應(yīng)該早買(mǎi)房還是晚買(mǎi)房等。而引發(fā)網(wǎng)友熱議的是以下三個(gè)觀點(diǎn)：

今年6到10月是購(gòu)房好時(shí)機(jī)；

買(mǎi)房比租房劃算；

不建議年輕人掏空6個(gè)錢(qián)包湊首付。

關(guān)于購(gòu)房時(shí)機(jī)的問(wèn)題，該節(jié)目專家認(rèn)為從去年底開(kāi)始，樓市政策就在“吹暖風(fēng)”，今年1-4月又有利好政策密集出臺(tái)。雖然一季度的銷量是下降的，但根據(jù)以往的政策調(diào)整周期來(lái)看，從政策底到真正市場(chǎng)回暖，需要一個(gè)季度的時(shí)間。專家預(yù)測(cè)，今年的樓市拐點(diǎn)應(yīng)該在第三季度，往年的“金三銀四”可能會(huì)隨之平移至年中，屆時(shí)房源比較寬松，政策比較優(yōu)惠，所以6月到10月是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

當(dāng)然，對(duì)于專家觀點(diǎn)，肯定是充滿爭(zhēng)議的。具體的買(mǎi)房策略，還需要綜合市場(chǎng)表現(xiàn)，認(rèn)真調(diào)研，做出正確選擇。

不過(guò)可以肯定的是，下半年新盤(pán)入市的節(jié)奏和總量一定會(huì)明顯大于上半年，疫情和樓市降溫雙重因素導(dǎo)致上半年整體新盤(pán)去化變慢，“金三銀四”以及“紅五月”的市場(chǎng)表現(xiàn)都不及預(yù)期。隨著疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展，下半年的樓市表現(xiàn)會(huì)好于預(yù)期。

而對(duì)于購(gòu)房自住的“剛需”購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下的確處于一個(gè)窗口期，尤其是一線、二線熱點(diǎn)城市這段窗口期的時(shí)間可能會(huì)偏短，需要重點(diǎn)把握。

此外，對(duì)于新房的選擇，業(yè)內(nèi)人士也表示，剛需和改善的購(gòu)房需求在當(dāng)前市場(chǎng)下，有更多的話語(yǔ)權(quán)，可以更多地逛逛售樓處，認(rèn)真對(duì)比再選擇。同時(shí)也要參照周邊二手房的價(jià)格，借助市場(chǎng)的穩(wěn)定期，跟開(kāi)發(fā)商要到一個(gè)相對(duì)合理的市場(chǎng)折扣，一旦價(jià)格符合心理預(yù)期，就意味著買(mǎi)房時(shí)機(jī)出現(xiàn)了。