在樓市政策密集出臺(tái)和嚴(yán)查沖擊波并駕齊驅(qū)下，石家莊樓市呈現(xiàn)交易以量升價(jià)穩(wěn)為主
在樓市政策密集出臺(tái)刺激下，省會(huì)樓市正迎來(lái)供應(yīng)量和成交量、房?jī)r(jià)的同比“三漲”。據(jù)石家莊市住房保障與房產(chǎn)管理局*公布的官方數(shù)據(jù)顯示，1-3月石家莊商品住宅均價(jià)同比上漲2.46%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著中央和政府在政策上的繼續(xù)寬松，商品房整體市場(chǎng)成交將得到進(jìn)一步提升，價(jià)格方面，鑒于庫(kù)存量較大，短期內(nèi)省會(huì)石家莊樓市交易以量升價(jià)穩(wěn)為主。
□本報(bào)記者 李小白
銀行新政
房貸新政：緩解還貸壓力 購(gòu)房成本下降
表現(xiàn)特點(diǎn)：再買第二套首付四成；下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)
在樓市政策密集出臺(tái)刺激下，省會(huì)樓市正迎來(lái)供應(yīng)量和成交量、房?jī)r(jià)的同比“三漲”。據(jù)石家莊市住房保障與房產(chǎn)管理局*公布的官方數(shù)據(jù)顯示，3月份石家莊市內(nèi)四區(qū)共成交商品住房40.63萬(wàn)平方米，同比上漲46.63%；成交3674套，同比上漲58.57%。同時(shí)，1-3月石家莊商品住宅均價(jià)同比上漲2.46%。
3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知指出：對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，*首付款比例調(diào)整為不低于40%。
對(duì)此，記者從多家銀行了解到，房貸新政已經(jīng)陸續(xù)執(zhí)行落實(shí)到位。有的銀行如工商銀行工作人員透露，工行房貸目前執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房政策，即無(wú)論名下有多少套房，只要都還清購(gòu)房貸款的，再購(gòu)買也算首套，擁有1套且未還清房貸的，再買第二套首付四成。
利率方面，銀行方面透露，根據(jù)銀行合作的樓盤不同而有所區(qū)別，如優(yōu)質(zhì)樓盤或在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上還有優(yōu)惠25%的折扣，而非優(yōu)質(zhì)樓盤，或在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。其他，如建行也已經(jīng)執(zhí)行了房貸新政，一般情況下，二套房執(zhí)行利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10個(gè)點(diǎn)。
另外，4月20日起央行下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力。
“降準(zhǔn)之后，一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市樓價(jià)將上漲。”就20日央行降準(zhǔn)對(duì)樓市的影響，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此表示。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)意味著從銀行貸款的難度降低了，融資的成本降低了。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降低了還貸壓力，購(gòu)房成本已在下降。
下調(diào)1%增加銀行可用于貸款的金額，部分企業(yè)生意更容易做了，資金流動(dòng)更快了，也可能會(huì)促使更多的人買房?？傮w而言，降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正面的消息。
業(yè)內(nèi)人士還分析認(rèn)為，本次二套房貸降首付政策落實(shí)不徹底的一個(gè)主要原因，或許就是銀行難以釋放較大規(guī)模流動(dòng)性來(lái)支持樓市放貸需求。此次降準(zhǔn)使銀行可動(dòng)用的資金明顯增多，增加了二套房貸降首付政策落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障。
房企預(yù)測(cè)
改善型受歡迎 短期內(nèi)價(jià)格上漲不明顯
表現(xiàn)特點(diǎn)：加快一部分改善型需求入市；價(jià)格可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺
“現(xiàn)在每周成交量平均1.5套，以前一個(gè)月也沒(méi)一兩套。”一樓盤的銷售人員小羅說(shuō)，“330新政”后，樓市暖意濃濃，尤其是一些優(yōu)質(zhì)樓盤，銷量更是大幅回升。
“新政下，大戶型比較受歡迎，尤其是那些本身考慮買的，一時(shí)半刻沒(méi)湊夠首付，新政下來(lái)后，馬上成交了。”一銷售經(jīng)理告訴記者，房貸新政減輕了二套首付，同時(shí)降低了改善型購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，短期內(nèi)會(huì)加快一部分改善型需求入市，促進(jìn)樓市回暖。
據(jù)了解，此次降低二套房首付比例是“兩會(huì)”后重大利好措施，加上之前的公積金調(diào)整，住房公積金有望實(shí)現(xiàn)互貸等多重利好，形成一連串救市組合拳，極大地提振了樓市信心。
對(duì)于樓市回暖是否帶來(lái)漲價(jià)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士則表示，漲價(jià)在一二線城市或會(huì)存在，但省會(huì)石家莊作為“2.5”級(jí)城市，庫(kù)存量高企，新政會(huì)帶動(dòng)一定的成交量，不過(guò)價(jià)格方面仍以穩(wěn)為主。
但在成交量方面，業(yè)界普遍認(rèn)為，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下，馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市來(lái)講，接下來(lái)幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。
嚴(yán)查并進(jìn)
五證齊全樓盤和外來(lái)房企大盤受關(guān)注
表現(xiàn)特點(diǎn)：市場(chǎng)呈現(xiàn)規(guī)范、專業(yè)和良性發(fā)展態(tài)勢(shì)
嚴(yán)查，是當(dāng)下石家莊樓市的大環(huán)境，到去年七月份時(shí)已經(jīng)解決了三分之二的項(xiàng)目問(wèn)題，目前處于全省整頓下的分類處理階段。五證齊全的剛需盤基本在這個(gè)階段得以釋放，剛改盤去化較慢，也跟政策的大環(huán)境有關(guān)。但毋庸置疑的是未來(lái)市場(chǎng)一定是更加規(guī)范、專業(yè)和良性的。
利好，可以從自去年下半年限購(gòu)取消，以及今年三月份又出臺(tái)的相關(guān)政策說(shuō)起，商業(yè)貸款二套首付“六改二”，公積金首套“三改二”，二套“六改三”、營(yíng)業(yè)稅“五改二”，這些政策直接刺激了二手房的成交量。
大市場(chǎng)、小區(qū)域，從全國(guó)的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)來(lái)看，一線城市的成交量都有了明顯的增加，尤其是“3.30新政”后的市場(chǎng)變化更為明顯，房?jī)r(jià)也有明顯的上漲。這些數(shù)據(jù)顯示到大市場(chǎng)的發(fā)展，而石家莊作為一個(gè)小區(qū)域，目前存在著“冰火兩重天”的局面，五證齊全的樓盤和一些外來(lái)企業(yè)的大盤備受關(guān)注，相反五證不全的樓盤發(fā)展比較慢。石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有出現(xiàn)太大變化，普通商品房仍是成交主力，購(gòu)買人群的結(jié)構(gòu)也以本市居民為主，這也反映出石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，剛性和剛改需求依然是主力。
去庫(kù)存，拿三月底的數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅的庫(kù)存量屬于正常水平，商業(yè)和辦公用房的庫(kù)存依然很大，因此去庫(kù)存仍然是主要任務(wù)，房?jī)r(jià)不會(huì)有大幅提升。
二手中介
房貸新政或?qū)?lái)新盤成交比例增大
表現(xiàn)特點(diǎn)：買房節(jié)約了很多的稅費(fèi)
“現(xiàn)在二手房的交易比去年年底時(shí)候活躍一些，樓市新政對(duì)二手成交有一定的刺激作用。”某二手房中介從業(yè)員說(shuō)，“滿2年和滿5年（征收營(yíng)業(yè)稅）的差別，在實(shí)際交易過(guò)程中，為買房節(jié)約了很多的稅費(fèi)，整體上降低了老百姓的購(gòu)房成本。對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，他們會(huì)比原先具備一定的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在整體市場(chǎng)因?yàn)楣?yīng)量的關(guān)系，新政對(duì)二手房帶來(lái)的利好有限，只能說(shuō)交易和談判的難度比原先要小?！?/P>
有多家二手中介門店的負(fù)責(zé)人則說(shuō)：“羊毛還是出在羊身上，二手房在總價(jià)上基本變化不大，受益部分可能是正在辦手續(xù)過(guò)程中，剛好遇上新政的那群買主?！?/P>
另外，目前省會(huì)石家莊二手房熱門交易房源類型主要集中在學(xué)區(qū)房、一些相對(duì)較新的剛需房源。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房貸新政后，新盤的成交量或會(huì)占更大比例。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：新政策不太可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作，目前房地產(chǎn)的庫(kù)存量還很大，還處于一個(gè)去庫(kù)存的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的激增，尤其是二手房市場(chǎng)。
二季度樓市恐難全面升溫“330新政”提高支付能力
70個(gè)大中城市中，惠州、杭州等50個(gè)城市房?jī)r(jià)下降，深圳、石家莊等12個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相繼公布“2015年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”和“2015年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況”。這兩份被視作中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的“一季報(bào)”傳達(dá)了何種信息？二季度樓市是否升溫可期？
房?jī)r(jià)徘徊于一年前
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2015年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，70城房?jī)r(jià)已走出房?jī)r(jià)整體環(huán)比下降的“過(guò)冷”區(qū)間。與上月相比，70個(gè)大中城市中，惠州、杭州等50個(gè)城市房?jī)r(jià)下降，深圳、石家莊等12個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲。
盡管房?jī)r(jià)上漲城市在不斷增加，但全國(guó)整體房?jī)r(jià)水平仍在一年前水平徘徊。據(jù)某業(yè)內(nèi)房產(chǎn)研究院測(cè)算，3月份70大中城市房?jī)r(jià)整體同比跌幅達(dá)6.4%，目前已出現(xiàn)連續(xù)七個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象，且跌幅在持續(xù)擴(kuò)大。
某業(yè)內(nèi)研究院專家認(rèn)為，受此前幾個(gè)月持續(xù)性環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)影響，房?jī)r(jià)下跌的累計(jì)水平比較大，進(jìn)而使得越來(lái)越多城市面臨房?jī)r(jià)同比下跌的態(tài)勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司*統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)同比持續(xù)下降主要原因是受去年同期基數(shù)較高影響。
一線城市“一枝獨(dú)秀”
業(yè)內(nèi)人士指出，從一季度樓市數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市成交量?jī)r(jià)密切正相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國(guó)住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)近20%負(fù)增長(zhǎng)，而去年同期數(shù)據(jù)是-1.2%和-5%。
3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬(wàn)套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平。全國(guó)住宅銷售面積和銷售額的同比跌幅也雙雙回落至10%以內(nèi)。專家認(rèn)為，隨著3月份市場(chǎng)成交量的持續(xù)上升，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持續(xù)收窄。隨著二季度市場(chǎng)成交量繼續(xù)上升，70城房?jī)r(jià)有望止跌反彈。
熱點(diǎn)城市將率先回暖
專家認(rèn)為，隨著諸多政策落實(shí)和執(zhí)行，政策組合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，二季度改善性需求將主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展。受供需關(guān)系影響，熱點(diǎn)城市或?qū)⒙氏然嘏?/P>
3月以來(lái)，多項(xiàng)新政出臺(tái)，與房地產(chǎn)相關(guān)各類穩(wěn)消費(fèi)政策已基本完備，市場(chǎng)預(yù)期明顯反轉(zhuǎn)。在上海，3月31日，融綠平臺(tái)13盤單日成交突破了4億元；4月18日，均價(jià)在6萬(wàn)元以上的某高端樓盤當(dāng)天創(chuàng)下21.2億元的紀(jì)錄。在北京也上演了幾乎相同的情況。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民認(rèn)為，一線熱點(diǎn)城市供求仍相對(duì)緊張，大城市對(duì)人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力仍有增無(wú)減。“330新政”顯著提高了住房支付能力，因此，一線城市對(duì)新政很快表現(xiàn)出積極反應(yīng)。
但業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然一二線城市相對(duì)較好，但三四線城市表現(xiàn)仍然較弱。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰教授說(shuō)，從本質(zhì)上來(lái)講，決定房?jī)r(jià)仍是供需關(guān)系。目前二三線城市已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)，雖然新政也能夠提高住房支付能力，改善住房市場(chǎng)預(yù)期，加速去庫(kù)存速度，但并不能從根本上扭轉(zhuǎn)這些地區(qū)的住房供求關(guān)系趨于寬松的中長(zhǎng)期趨勢(shì)。
