“中國(guó)GDP下滑，其中一個(gè)主要原因就是房地產(chǎn)（下行）?！倍硎荆袦y(cè)算認(rèn)為，我國(guó)GDP總量中有30%是由房地產(chǎn)直接拉動(dòng)?！斑@一測(cè)算并不準(zhǔn)確”――因?yàn)檗r(nóng)村建房、軍隊(duì)建房、國(guó)有單位工業(yè)用地上的建房等，都并未測(cè)算在內(nèi)――實(shí)際上，這些房子都是通過(guò)市場(chǎng)交易形成，理應(yīng)劃歸房地產(chǎn)。
“這么多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直很尷尬?！倍f(shuō)，從深圳拍賣*塊地算起，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今不到30年，從過(guò)去的住房緊缺，到今天的住房條件改善，無(wú)疑都是制度改革、房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)果。但房地產(chǎn)業(yè)卻是“進(jìn)也不是，退也不是”。
在董藩看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)典型現(xiàn)象：房?jī)r(jià)下跌時(shí)，大家不會(huì)去買――因?yàn)樗烊皇恰巴顿Y品”，要買就一定要有回報(bào)；反之，房?jī)r(jià)平穩(wěn)或上漲時(shí)，才會(huì)有人買，可是問(wèn)題又來(lái)了，如果總漲價(jià)，會(huì)對(duì)社會(huì)造成很大壓力。
很多人認(rèn)為，房?jī)r(jià)跌一跌，就能讓更多人買得起，“但他們卻不知道，房?jī)r(jià)下跌時(shí)更多人是不買的。”董藩說(shuō)，不買的結(jié)果是很多產(chǎn)業(yè)受到影響。
董藩舉例，2008年中國(guó)鹽業(yè)虧損，后經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，這和房地產(chǎn)的形勢(shì)有關(guān)――因?yàn)楹芏喙さ赝Ａ?，建材的需求大幅減少，很多鹽化工行業(yè)的輔料添加劑受到影響，導(dǎo)致了鹽業(yè)的虧損。
董藩認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。
“沒(méi)有房子，哪來(lái)的寫字樓、大酒店、大商場(chǎng)？怎么建旅游中心、搞旅游大都市、構(gòu)建一體化商貿(mào)圈？”董藩認(rèn)為，很多人并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的關(guān)鍵性地位，“沒(méi)有房子，我們只能在大街上擦皮鞋、賣水果、修自行車……”
董藩提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1到10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比增長(zhǎng)2.0%。與此同時(shí)，施工面積一路下滑，新開(kāi)工、竣工面積一直是負(fù)增長(zhǎng)。
再看房地產(chǎn)銷售，1～10月份，商品房銷售面積94898平方米，同比增長(zhǎng)7.2%?！安扇×撕芏啻胧K于正增長(zhǎng)又回來(lái)了，但沖了幾個(gè)月又要往下跌，為什么？因?yàn)榇蟊姴豢春梦磥?lái)整體預(yù)期。”
數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的土地成交大幅度減少，除幾個(gè)一線城市比較火爆外，市場(chǎng)信心不見(jiàn)恢復(fù)，還在繼續(xù)下滑。而今年大開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)，如果能大多數(shù)回到去年的水平上，“就相當(dāng)不錯(cuò)了”。
今年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)的政策利好在不斷釋放。但在董藩看來(lái)，盡管有這些政策利好，但開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以去庫(kù)存為主，重點(diǎn)是“消化”而不是“投資”；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速“慣性下降”，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速形成拖累性影響；盡管有一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍難以觸底回升，房?jī)r(jià)下跌壓力明顯。
同時(shí)，不同區(qū)域、城市、企業(yè)、項(xiàng)目之間，分化依然存在，市場(chǎng)冷暖不均；全國(guó)市場(chǎng)中，品牌大型房企的市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。
“房地產(chǎn)仍然有投資價(jià)值，但可投資的空間減少，要想方設(shè)法調(diào)整。”董藩預(yù)計(jì)，10年內(nèi)，現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商將有一半倒掉，特別是三四線城市和小縣城的房地產(chǎn)公司，很多會(huì)挺不住。
同時(shí)還要看到，中國(guó)房地產(chǎn)的高增長(zhǎng)過(guò)程并沒(méi)有結(jié)束，“估計(jì)戶均住房達(dá)到1.3套才可能穩(wěn)定下來(lái)，而現(xiàn)在的住房標(biāo)準(zhǔn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到要求。另外，套型也需要大改進(jìn)?！倍f(shuō)。
大部分商品都是有替代品的，有一些還會(huì)產(chǎn)生革命性的替代，比如蠟燭?！暗孔訁s沒(méi)有替代品?！庇?、日、美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以驗(yàn)證房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值。
未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有沒(méi)有一些推動(dòng)力量呢？
董藩說(shuō)：全國(guó)大部分城市正在或還要進(jìn)行的城中村改造；2.7億常年在城市打工者的買房或是租房的需求；全面兩孩政策的出臺(tái)；離婚、大齡不婚、獨(dú)居養(yǎng)老等新型生活方式的演化等等，這些對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會(huì)起到推動(dòng)作用。
市場(chǎng)分化的背景下，應(yīng)有怎樣的發(fā)展思路？
董藩表示，激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，回報(bào)率下降、人口空間結(jié)構(gòu)大調(diào)整、地區(qū)財(cái)富差別擴(kuò)大等，意味著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型才逐漸開(kāi)始。
他主張，大一點(diǎn)的公司，可以考慮海外業(yè)務(wù)的拓展。而對(duì)更多從業(yè)者來(lái)說(shuō)，可尋求與其他產(chǎn)業(yè)如互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)的融合，開(kāi)辟出新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
(來(lái)源:中國(guó)青年報(bào))
